Einleitung
Wer seinen Betrieb zu verkaufen plant und zugleich Immobilien in die Transaktion einbezieht, steht vor komplexen rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen. Ob Betriebsgebäude, Produktionsflächen oder Verwaltungsimmobilien – diese Vermögenswerte wirken sich direkt auf die Unternehmensbewertung, den Kaufpreis und die Vertragsgestaltung aus. Verkäufer müssen klären, wie die Immobilie in einer Firmenübernahme oder Geschäftsübernahme rechtssicher eingebunden wird und welche steuerlichen Konsequenzen dabei entstehen können.
Immobilien und ihre Rolle in der Unternehmensbewertung
Im Rahmen der Unternehmensbewertung spielen Immobilien eine gesonderte Rolle, da sie häufig nicht direkt betriebsnotwendig sind. Typische Fragestellungen:
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Bewertungssystematik: Marktwert, stille Reserven und Restnutzungsdauer.
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Vertragsgestaltung: Übertragung als Asset oder Ausgliederung in eine Besitzgesellschaft.
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Finanzierungswirkung: Immobilien können den Kapitalbedarf senken, wenn Käufer Kredite über Grundpfandrechte absichern.
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
Die steuerliche Behandlung von Immobilien im Rahmen einer Firmenübernahme ist ein entscheidender Faktor:
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Bei einem Asset Deal wird die Immobilie einzeln übertragen, wodurch Grunderwerbsteuer anfällt.
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Beim Share Deal bleibt die Immobilie im Eigentum der Gesellschaft, was steuerlich günstiger sein kann.
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Eine vermietete Immobilie kann nach der Transaktion als zusätzliche Einnahmequelle dienen, muss aber in der Kaufpreisallokation klar ausgewiesen sein.
Juristische Besonderheiten bei gemischten Transaktionen
Rechtsanwälte prüfen in der Vertragsgestaltung, ob Immobilien separat abgesichert werden müssen. Häufig werden Wettbewerbsklauseln, Nutzungsrechte oder Rückmietungsmodelle vereinbart. Wichtig ist außerdem eine klare Abgrenzung zwischen Betriebsgesellschaft und Immobiliengesellschaft, um Haftungsrisiken für Verkäufer und Käufer zu vermeiden.
Interne Weiterführungen
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Schlussbetrachtung
Immobilien können beim Betrieb zu verkaufen sowohl Chance als auch Risiko sein. Sie erhöhen den Wert, erfordern aber auch eine präzise steuerliche und juristische Strukturierung. Wer frühzeitig Bewertungsverfahren, steuerliche Gestaltung und rechtliche Absicherung aufeinander abstimmt, schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Transaktion.
FAQ
Wie bewertet man Immobilien beim Firmenverkauf?
Immobilien werden nach Marktwert, Restnutzungsdauer und möglichen stillen Reserven bewertet. Zudem ist zu prüfen, ob sie betriebsnotwendig oder separat veräußerbar sind.
Welche steuerlichen Folgen entstehen bei Immobilien im Unternehmensverkauf?
Bei Asset Deals fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Beim Share Deal bleibt die Immobilie in der Gesellschaft, was steuerlich günstiger sein kann.
Welche Risiken gibt es für Verkäufer?
Fehlerhafte Kaufpreisallokation, nicht offengelegte Belastungen (z. B. Grundschulden) oder unklare Vertragsklauseln können zu erheblichen Haftungsrisiken führen.