Einleitung
Ein Hotel übernehmen bedeutet, in ein bestehendes Geschäftsmodell einzutreten, das sofort Umsatz, Verpflichtungen und Reputation vereint.
Damit eine Geschäftsübernahme in der Hotellerie wirtschaftlich tragfähig und juristisch einwandfrei gelingt, müssen Inhaberwechsel, Pacht- und Arbeitsverträge, bestehende Buchungen sowie der immaterielle Brandwert (Marke, Online-Präsenz, Gästevertrauen) präzise geprüft und bewertet werden.
Neben betriebswirtschaftlicher Planung spielt das Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen – vom Pachtvertrag über die Investition von Kapital bis hin zur markenrechtlichen Absicherung – eine zentrale Rolle.
Dieser Fachbeitrag erläutert, wie Sie ein Hotel strukturiert übernehmen, den Betrieb stabilisieren und langfristig eine starke Marke aufbauen.
1. Juristische und betriebliche Vorbereitung der Hotelübernahme
Der erste Schritt bei einer Hotelübernahme ist die sorgfältige rechtliche und finanzielle Prüfung (Due Diligence). Dabei geht es um Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Vertragsbindungen und den laufenden Geschäftsbetrieb.
Wichtige Prüfpunkte:
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Pacht- oder Kaufvertrag: Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Instandhaltungspflichten
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Arbeitsverträge: Übergang nach § 613a BGB, Personalstruktur und Lohnnebenkosten
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Behördliche Genehmigungen: Gaststättenrecht, Brandschutz, Hygienestandards
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Markenrechte: Übertragbarkeit des Hotelnamens und bestehender Lizenzvereinbarungen
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Betriebsvermögen: Inventar, Ausstattung, Software, Buchungssysteme
Juristisch betrachtet ist die Hotelübernahme meist ein Asset Deal (Übernahme von Vermögensgegenständen) oder Share Deal (Erwerb von Gesellschaftsanteilen). Die Wahl der Struktur beeinflusst steuerliche und haftungsrechtliche Folgen.
➡️ Fachbeitrag: Bestehendes Unternehmen kaufen: 5 juristische Kernfragen für Käufer
2. Unternehmensbewertung und Ertragswert des Hotels
Die Bewertung eines Hotels erfolgt meist nach dem Ertragswertverfahren gemäß IDW S1. Grundlage ist die nachhaltige Ertragskraft – nicht die Substanzwerte.
Zentrale Kennzahlen:
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Zimmerauslastung und durchschnittlicher Zimmerpreis (ADR, RevPAR)
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Umsatzanteil aus Gastronomie, Spa und Veranstaltungen
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Fixkostenquote und variable Betriebskosten
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Modernisierungsbedarf und Investitionsstau
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Marktposition und Brandwert
Ein unabhängiges Bewertungsgutachten schafft Transparenz und dient als Basis für Preisverhandlungen. Es beeinflusst sowohl den Kaufpreis als auch die Struktur der Investition von Kapital.
3. Kapitalstruktur und Investitionsstrategie
Die Investition von Kapital in ein Hotel erfordert eine ausgewogene Finanzierung aus Eigen- und Fremdmitteln.
Typisch sind Finanzierungen über KfW-Programme, Bankkredite, Private-Investoren oder Vendor Loans (Verkäuferdarlehen).
Kostenblöcke einer Hotelübernahme:
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Kaufpreis oder Ablösesumme
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Renovierung und Modernisierung (technisch & optisch)
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Marketing und Markenentwicklung
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Liquiditätsreserve für Betriebskosten
Eine solide Kapitalplanung ist entscheidend, um die Geschäftsübernahme langfristig profitabel zu gestalten.
➡️ Fachbeitrag: Unternehmen kaufen Börse: 5 entscheidende Punkte beim Unternehmensverkauf
4. Markenrechte, Brandwert und Marketingstrategie
Ein zentraler Erfolgsfaktor bei der Hotelübernahme ist der Umgang mit der Marke.
Der Brandwert entscheidet über Gästebindung, Online-Reputation und Preispositionierung.
Drei Optionen bei Markenfragen:
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Markenübernahme: Lizenzvertrag oder Übertragung gemäß DPMA-Eintragung
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Rebranding: neue visuelle Identität, wenn Altmarke abgenutzt ist
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Franchise: Kooperation mit einer Hotelkette zur Nutzung etablierter Systeme
Marketing und Sichtbarkeit müssen sofort nach Übernahme gestärkt werden: Website, Social Media, Bewertungsportale und Suchmaschinenoptimierung sind essenziell, um die Zimmerauslastung und die Rentabilität zu steigern.
5. Renovierung, Betrieb und laufendes Controlling
Nach der Übernahme folgt die operative Stabilisierung.
Die Renovierung sollte strategisch mit dem Markenauftritt abgestimmt werden – Modernisierung und Gästeerlebnis müssen ineinandergreifen.
Empfohlene Controlling-Parameter:
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Belegungsrate, Durchschnittserlös pro Zimmer, Cashflow
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Energie- und Personalkosten im Verhältnis zum Umsatz
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Gästebewertungen und Wiederkehrerrate
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Umsatzanteil über Direktbuchungen vs. Plattformen
Ein professionelles Controlling schafft betriebliche Transparenz und ist Grundlage für nachhaltige Rentabilität.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Hotel übernehmen Deutschland – erste Schritte?
Zunächst sollten rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen geprüft, Kaufvertrag und Pachtbedingungen verhandelt und die Finanzierung gesichert werden.
Hotel übernehmen Kosten – was kalkulieren?
Neben Kaufpreis oder Ablöse müssen Renovierung, Marketing, Personal und Betriebskosten einbezogen werden.
Hotelmarke übernehmen – Bedingungen?
Erfordert die Übertragung der Markenrechte beim DPMA oder einen Lizenzvertrag über Nutzungsrechte.
Ertragswert Hotel – Bewertungsmethoden?
Über das Ertragswertverfahren, ergänzt um Branchenkennzahlen (RevPAR, EBITDA-Multiple) und Marktvergleiche.
Rechtliche Schlussbewertung und Handlungsempfehlung
Ein Hotel übernehmen verlangt eine Kombination aus strategischem Denken, juristischer Präzision und betriebswirtschaftlichem Know-how.
Neben der korrekten Übertragung von Verträgen und Markenrechten ist die wirtschaftliche Due Diligence entscheidend für den Erfolg.
Wer rechtzeitig Experten aus den Bereichen Hotelrecht, Finanzierung und M&A-Beratung einbindet, minimiert Risiken und schafft optimale Voraussetzungen für Wachstum.
Richtig strukturiert, wird die Übernahme eines Hotels zu einem nachhaltigen Investitionsprojekt – egal, ob Sie ein Unternehmen kaufen, eine Firma kaufen oder mehrere Firmen kaufen wollen.