Ein Restaurant pachten bietet Gründern, Gastronomen und Nachfolgern die Chance, in ein etabliertes Geschäft einzusteigen, ohne sofort das Eigentum zu übernehmen.
Die Pacht ermöglicht eine unternehmerische Tätigkeit mit geringerer Kapitalbindung und bietet steuerliche Vorteile – doch sie birgt auch rechtliche Risiken.
Entscheidend sind ein klarer Pachtvertrag, die Regelung von Kaution, Ablöse und der Umfang der Geschäftsübernahme.
Wer alle rechtlichen, finanziellen und organisatorischen Faktoren prüft, kann eine erfolgreiche Unternehmensnachfolge oder Expansion realisieren.
Warum sich die Pacht lohnt
Der Pachtvertrag ist ein Klassiker der Gastronomiebranche.
Im Gegensatz zum Kauf ermöglicht die Pacht:
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einen sofortigen Start ohne hohe Anfangsinvestition,
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Zugang zu bestehenden Betriebsstrukturen und Kunden,
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steuerliche Absetzbarkeit der Pacht als Betriebsausgabe,
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flexible Laufzeiten und geringeres Insolvenzrisiko.
Für viele Unternehmer ist die Pacht der strategische Einstieg in die Gastronomie.
Doch ohne präzise Prüfung der Vertragsbedingungen drohen Haftungsfallen und finanzielle Belastungen.
Rechtliche Grundlagen: Der Pachtvertrag
Ein Restaurant pachten bedeutet, einen Betrieb gegen Entgelt zur Nutzung zu übernehmen – einschließlich der Fruchtziehung, also der Gewinnerzielung (§ 581 BGB).
Wichtige Vertragsbestandteile:
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Pachtgegenstand (Räume, Küche, Inventar, Markenrechte),
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Pachtzins und Nebenkosten,
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Kaution (§ 551 BGB analog),
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Ablöse (Inventar, Einrichtung, Goodwill),
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Laufzeit und Verlängerungsoption,
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Kündigungsmodalitäten,
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Pflichten zur Instandhaltung,
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Wettbewerbsverbote und Unterpachtverbote.
Die Pacht ist ein Dauerschuldverhältnis mit gegenseitigen Leistungspflichten – rechtlich komplex, insbesondere bei Betriebsübernahmen mit Personal (§ 613a BGB).
Kostenstruktur und Finanzierung
Die Investition von Kapital für eine Pacht hängt von Standort, Zustand und Ausstattung ab.
Typische Kosten:
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monatlicher Pachtzins (oft 8 – 12 % des Jahresumsatzes),
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Kaution (2 – 3 Monatsmieten),
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Ablöse für Inventar oder Markenrechte,
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Nebenkosten und Betriebsausgaben,
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eventuelle Renovierungs- und Genehmigungskosten.
Finanzierungsmöglichkeiten:
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KfW-Gründerkredit (Programm 067),
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regionale Förderprogramme der IHK oder Landesbanken,
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Eigenkapitalzuschüsse oder stille Beteiligungen,
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Leasingmodelle für Küchentechnik und Einrichtung.
Ein detaillierter Businessplan mit Liquiditätsplanung ist Voraussetzung für jede erfolgreiche Kreditverhandlung.
Ablöse, Kaution und Inventarprüfung
Eine Ablösezahlung kann berechtigt sein, wenn werthaltige Gegenstände oder Rechte übernommen werden.
Empfehlenswert ist ein unabhängiges Bewertungsgutachten, das:
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den Zeitwert der Einrichtung dokumentiert,
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Abnutzung und Restlaufzeit berücksichtigt,
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mögliche Modernisierungskosten aufzeigt.
Die Kaution dient der Absicherung des Verpächters gegen Mietausfall oder Schäden und sollte vertraglich klar geregelt werden (z. B. Treuhandkonto).
Unklare Ablöseforderungen oder nicht belegtes Inventar sind Warnsignale und erfordern juristische Prüfung.
Pachtvertrag und Nachfolgeregelung
In der Unternehmensnachfolge kann eine Pacht der Zwischenschritt sein, bevor eine endgültige Übernahme erfolgt.
Ein langfristiger Pachtvertrag mit Vorkaufsrecht (§ 463 BGB) ermöglicht, später den Betrieb zu erwerben.
Wichtig ist, Regelungen zu treffen über:
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Investitionsschutz bei baulichen Veränderungen,
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Haftungsgrenzen bei Altschulden,
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Mitübernahme von Personal,
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Zustimmungsvorbehalte bei Vertragsübertragungen.
So wird aus der Pacht ein rechtssicherer Übergang in die spätere Geschäftsübernahme.
Risiken und juristische Absicherung
Häufige Risiken beim Restaurant pachten:
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unklare Instandhaltungs- oder Renovierungspflichten,
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fehlende Wirtschaftlichkeitsnachweise des Vorpächters,
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versteckte Mängel (z. B. Lüftung, Hygiene, Energieverbrauch),
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veraltete Konzessionen oder Genehmigungen.
Daher sind folgende Prüfungen Pflicht:
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Due Diligence (wirtschaftlich + rechtlich),
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Einsicht in Mietvertrag, Energieausweise, Konzessionen,
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steuerliche Prüfung offener Verbindlichkeiten,
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Kontrolle bestehender Arbeitsverträge.
Ein schriftlicher, notariell geprüfter Vertrag schafft Rechtssicherheit und schützt beide Parteien vor späteren Auseinandersetzungen.
Chancen und Markttrends
Der Gastronomiemarkt wächst wieder: insbesondere regionale, nachhaltige und digital gesteuerte Konzepte (Online-Reservierung, Delivery-Services).
Ein Restaurant pachten eröffnet Unternehmern die Möglichkeit, ohne Eigentumsbindung ein zukunftsfähiges Konzept aufzubauen.
Mit guter Standortwahl, transparentem Vertrag und professionellem Management kann aus einer Pacht ein rentables Geschäftsmodell entstehen.
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Juristische Schlussbewertung
Ein Restaurant pachten ist kein einfacher Mietvertrag, sondern eine komplexe Form der Geschäftsübernahme mit unternehmerischem Risiko.
Erfolgreich ist, wer wirtschaftliche Sorgfalt mit juristischer Präzision kombiniert.
Ein sauber formulierter Pachtvertrag, transparente Ablösevereinbarungen und eine solide Investition von Kapital sichern langfristige Stabilität.
Mit professioneller Beratung durch M&A- und Gastronomierecht-Experten lässt sich die Pacht optimal gestalten – als flexibler Einstieg oder strategischer Zwischenschritt in Richtung Eigentum.
FAQ
1. Was ist beim Restaurant pachten rechtlich zu beachten?
Wesentlich sind klare Regelungen zu Pachtgegenstand, Ablöse, Kaution, Instandhaltung und Laufzeit (§ 581 BGB).
2. Wie hoch sind die typischen Kosten einer Restaurantpacht?
Pachtzins (8 – 12 % des Umsatzes), Ablöse, Nebenkosten, Modernisierung und Genehmigungen.
3. Kann man ein gepachtetes Restaurant später kaufen?
Ja – über ein vertraglich geregeltes Vorkaufsrecht (§ 463 BGB) oder spätere Kaufoption.
4. Welche Förderungen gibt es für Pächter?
KfW-Programme, Landesförderungen, Gründerzuschüsse und Leasingmodelle für Einrichtung.
Autor und Expertise
Verfasst vom Redaktionsteam firmenzukaufen.de
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