Ein Hotel kaufen bedeutet den Einstieg in eine der anspruchsvollsten, aber auch renditestärksten Immobilien- und Dienstleistungsbranchen.
Wer eine Geschäftsübernahme in der Hotellerie plant, steht vor komplexen Herausforderungen: hohe Investitionssummen, regulatorische Vorgaben, Personalbindung und saisonale Schwankungen.
Entscheidend sind eine fundierte Unternehmensbewertung, eine tragfähige Finanzierung und eine präzise Standortanalyse.
Mit der richtigen Struktur wird aus der Übernahme eines Hotels eine langfristige Investition von Kapital mit stabiler Ertragsbasis.
Marktentwicklung und Investoreninteresse
Der deutsche Hotelmarkt hat sich nach der Pandemie deutlich stabilisiert. Laut Hotelverband Deutschland (IHA) liegt die durchschnittliche Belegungsquote 2025 wieder bei über 70 %.
Ein Hotel kaufen bietet Chancen für institutionelle Investoren ebenso wie für Unternehmer, die operative Erträge und Immobilienwert kombinieren möchten.
Besonders attraktiv:
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Businesshotels in Mittelstädten mit stabiler Nachfrage,
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Ferienhotels in touristischen Regionen (Allgäu, Ostsee, Alpen),
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Serviced-Apartment-Konzepte mit geringem Personaleinsatz.
Ein gut geführtes Hotel kann eine nachhaltige Rendite zwischen 6 % und 10 % erwirtschaften – vorausgesetzt, Standort, Betreibervertrag und Finanzierung sind professionell strukturiert.
Unternehmensbewertung und Ertragsmodelle
Die Unternehmensbewertung eines Hotels unterscheidet sich deutlich von klassischen Betrieben, da Immobilienwert, Betriebsertrag und Marke zusammenfließen.
Zur Anwendung kommen:
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das Ertragswertverfahren nach HGB,
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die Multiplikator-Methode (EBITDA × 6–10 je nach Lage und Kategorie),
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das Discounted Cashflow-Verfahren (DCF) zur Prognose künftiger Zahlungsströme.
Zentrale Kennzahlen:
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durchschnittliche Belegungsquote,
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RevPAR (Revenue per Available Room),
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GOP (Gross Operating Profit),
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Eigenkapitalrendite.
Käufer sollten prüfen, ob ein Betreibervertrag besteht und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind (§ 566 BGB – Kauf bricht Miete nicht).
Standortanalyse und Marktpotenzial
Die Standortanalyse entscheidet über die langfristige Rentabilität eines Hotels.
Wichtige Faktoren:
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Tourismusentwicklung und Wirtschaftsdynamik,
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Verkehrsanbindung und lokale Infrastruktur,
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Konkurrenzdichte im regionalen Markt,
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zukünftige Bauprojekte oder Lärmschutzauflagen.
Ein Hotel kaufen ist besonders attraktiv in Regionen mit stabiler Nachfrage, wachsender Bevölkerung und geringer Neubauquote.
Hier gilt das Prinzip: Lieber B-Lage mit stabilem Cashflow als A-Lage mit Preisspitze.
Finanzierung und Investition von Kapital
Die Investition von Kapital in ein Hotel kann über verschiedene Modelle erfolgen:
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Eigenkapitalfinanzierung (Beteiligung von Investoren),
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Bankdarlehen mit Immobilienbesicherung,
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Förderprogramme der KfW oder regionaler Tourismusbanken,
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Sale-and-Lease-Back-Konstruktionen für Betreiber.
Entscheidend ist die Kapitalstruktur:
Mindestens 25 % Eigenkapitalanteil gelten als Standard, um ein solides Rating zu erhalten.
Zinssicherung, Liquiditätsreserve und Rücklagen für Renovierungen sind zentrale Erfolgsfaktoren.
Rechtliche Prüfung und Betreiberverträge
Vor dem Hotel kaufen ist eine juristische Due Diligence zwingend notwendig. Sie umfasst:
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Prüfung von Eigentumsverhältnissen und Grundbuch (§ 873 BGB),
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bestehende Pacht- oder Betreiberverträge,
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arbeitsrechtliche Pflichten gegenüber Personal (§ 613a BGB),
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Genehmigungen (Gaststättenerlaubnis, Brandschutz, Hygiene).
Ein Betreibervertrag regelt den Betrieb, die Pachtzahlung, Investitionspflichten und die Gewinnverteilung.
Wichtig ist, dass der Vertrag Kündigungsklauseln, Instandhaltungspflichten und Umsatzbeteiligungen transparent festlegt.
Risikofaktoren und Haftungsfragen
Der Kauf eines Hotels birgt finanzielle und rechtliche Risiken:
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Haftung für Altverträge (§ 25 HGB),
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hohe Personalkosten in saisonalen Betrieben,
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Abhängigkeit von Tourismuszyklen,
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energetische Sanierungspflichten (GEG 2024),
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unklare Eigentumsrechte bei Franchise- oder Markenhotels.
Eine sorgfältige Vertragsprüfung schützt Käufer vor Folgekosten und Haftungsrisiken.
Zudem empfiehlt sich der Abschluss einer Kaufpreisallokation im Vertrag, um steuerliche Vorteile zu sichern.
Renditeoptimierung und Betreiberstrategien
Nach der Übernahme sollte der Fokus auf Effizienzsteigerung liegen:
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Digitalisierung der Buchungs- und Check-in-Prozesse,
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Outsourcing nicht betriebsrelevanter Dienstleistungen,
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Energieoptimierung zur Senkung der Betriebskosten,
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Nutzung dynamischer Preisstrategien (Revenue Management).
Ein klarer Businessplan ist Voraussetzung, um Finanzierungspartner und Investoren zu überzeugen.
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Juristische Schlussbewertung
Ein Hotel kaufen ist eine Investition mit hoher Kapitalbindung, aber ebenso hohem strategischen Potenzial.
Wer die Unternehmensbewertung, die Standortanalyse und die Finanzierung professionell steuert, kann nachhaltige Erträge erzielen.
Juristisch ist die Transaktion anspruchsvoll, da Pacht-, Betreiber- und Arbeitsverträge ineinandergreifen.
Eine enge Zusammenarbeit mit Fachanwälten, Steuerberatern und M&A-Spezialisten ist unverzichtbar, um rechtssicher zu investieren und Risiken nachhaltig zu minimieren.
FAQ
1. Welche Kosten entstehen beim Hotelkauf?
Neben dem Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gutachten, Finanzierungskosten und Rücklagen für Modernisierung.
2. Wie finanziert man den Kauf eines Hotels?
Über Eigenkapital, Bankdarlehen, KfW-Fördermittel oder Beteiligungsmodelle mit Investoren.
3. Was ist der Unterschied zwischen Hotelkauf und Pacht?
Beim Kauf erwerben Sie Eigentum und Renditepotenzial, bei Pacht bleibt der Eigentümer Dritter und Sie zahlen eine feste Miete.
4. Welche Kennzahlen bestimmen die Rendite?
RevPAR, Belegungsquote, GOP-Marge und Eigenkapitalrendite sind zentrale Erfolgsindikatoren.