Ein Pflegeheim kaufen bedeutet weit mehr als eine reine Geschäftsübernahme.
Wer in den Pflege- und Gesundheitssektor investiert, übernimmt eine Einrichtung mit hoher sozialer Verantwortung, strenger Regulierung und komplexen Finanzierungsvorgaben.
Neben der Betriebsgenehmigung sind Personalstruktur, Qualitätsanforderungen und Wirtschaftlichkeit entscheidend für den langfristigen Erfolg.
Dieser Leitfaden erläutert, wie Käufer den Erwerb, die rechtliche Prüfung und den Betrieb eines Pflegeheims strategisch planen und absichern.
1. Marktüberblick: Demografie und Chancen
Die Nachfrage nach Pflegeplätzen wächst kontinuierlich – laut Statistischem Bundesamt wird sich der Pflegebedarf bis 2040 um über 30 % erhöhen.
Ein Pflegeheim kaufen ist daher nicht nur ein Investment, sondern ein Eintritt in einen stark regulierten, zukunftsträchtigen Markt.
Vorteile:
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stabile Einnahmen durch Pflegesätze,
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langfristige Verträge mit Kostenträgern,
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hohe Nachfrage durch demografische Entwicklung,
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planbare Auslastung bei genehmigtem Betrieb.
Doch wirtschaftlicher Erfolg hängt von Standort, Pflegequalität und Personalmanagement ab.
2. Genehmigungen und rechtliche Grundlagen
Vor jeder Geschäftsübernahme ist die Betriebsgenehmigung nach Landesrecht zwingend erforderlich.
Wichtige Rechtsgrundlagen:
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SGB XI (soziale Pflegeversicherung),
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Heimgesetz bzw. Landesheimgesetze,
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HeimMindBauV (bauliche Mindestanforderungen),
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ArbSchG und IfSG (Hygiene & Arbeitsschutz).
Käufer sollten prüfen:
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ob eine bestehende Pflegeerlaubnis übertragbar ist,
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ob Brandschutz, Hygiene und Personalvorgaben erfüllt werden,
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ob die Einrichtung in Qualitätsprüfungen des MD (Medizinischer Dienst) positiv bewertet ist.
Fehlende Genehmigungen können die Betriebsaufnahme erheblich verzögern oder den Kaufpreis mindern.
3. Unternehmensbewertung und Ertragswert
Die Unternehmensbewertung eines Pflegeheims basiert auf dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch immobilienspezifische Faktoren.
Zu prüfen sind:
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Auslastungsquote (Soll: > 90 %),
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Pflegesatzstruktur (Pflegegrade),
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Personalkostenquote (meist 60–70 %),
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Investitionskostenzuschüsse,
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Miet- oder Eigentumsmodell.
Der Ertragswert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Gewinn unter Berücksichtigung von Rücklagen und Qualitätskosten.
Ein unabhängiges Gutachten ist unverzichtbar, um Risiken in Personal- und Sachkosten korrekt zu bewerten.
4. Finanzierung und Investition von Kapital
Eine Investition von Kapital in den Pflegesektor gilt als risikoarm, wenn Struktur und Management professionell aufgestellt sind.
Finanzierungsquellen:
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Bankdarlehen mit Immobilieneintragung,
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Pflegeimmobilienfonds,
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stille Beteiligungen oder Joint Ventures,
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KfW-Förderprogramme für soziale Einrichtungen (Programm 158).
Die Finanzierung sollte langfristig auf stabile Einnahmen ausgerichtet sein – ein konservativer Kapitaldienstdeckungsgrad (> 1,3) ist ideal.
5. Personalmanagement und Strukturqualität
Das größte Risiko beim Pflegeheim kaufen liegt im Personal.
Gemäß § 71 SGB XI müssen Pflegekräfte über eine anerkannte Ausbildung verfügen, und der Personalschlüssel wird von den Landesbehörden überwacht.
Erfolgsfaktoren:
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Mitarbeiterbindung durch faire Vergütung und Fortbildung,
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klare Verantwortungsstrukturen,
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Führungspersonal mit Heimleiterqualifikation (§ 3 HeimPersV),
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strukturierte Einarbeitung nach Übernahme.
Die Strukturqualität – also Aufbau- und Prozessorganisation – beeinflusst direkt die Belegungsquote und Reputation.
6. Pflegeverträge & Kostenträgerbeziehungen
Beim Pflegeheim kaufen werden meist bestehende Pflegeverträge mit Bewohnern und Kostenträgern (§ 75 SGB XI) übernommen.
Wichtig:
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Schriftliche Zustimmung der Pflegekassen zur Betreiberänderung,
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Übernahme aller Pflegesätze, Zuschläge und Leistungsvereinbarungen,
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korrekte Übertragung von Miet- und Dienstleistungsverträgen (§ 415 BGB).
Ein sauber geregelter Vertragsübergang verhindert Einnahmeverluste nach der Übernahme.
7. Qualitätsmanagement und Compliance
Pflegeeinrichtungen unterliegen der regelmäßigen Qualitätsprüfung durch den Medizinischen Dienst (§ 114 SGB XI).
Käufer sollten sicherstellen, dass:
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ein aktuelles Qualitätsmanagement-Handbuch existiert,
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Hygienekonzepte und Notfallpläne genehmigt sind,
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Datenschutz (DSGVO) eingehalten wird,
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bauliche Standards (Barrierefreiheit, Raumgrößen) erfüllt sind.
Mängelberichte oder Auflagen müssen vor Vertragsabschluss offengelegt werden.
8. Integration & Betriebsführung
Nach der Geschäftsübernahme sind folgende Maßnahmen zentral:
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Kommunikation mit Mitarbeitern und Angehörigen,
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Aktualisierung des Pflegekonzepts,
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Sicherung der Personalstruktur,
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Reporting an Aufsichtsbehörden.
Ziel ist, den Betrieb ohne Qualitätsverlust fortzuführen und die Wirtschaftlichkeit zu steigern.
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Juristische Schlussbewertung
Ein Pflegeheim kaufen erfordert präzise Kenntnis der gesetzlichen Vorgaben, hohe Kapitaldisziplin und starke Führungsstrukturen.
Nur wer Betriebsgenehmigung, Pflegevertrag und Strukturqualität sorgfältig prüft, kann eine tragfähige Einrichtung übernehmen und langfristig Rendite erzielen.
M&A-Berater, Fachjuristen für Sozialrecht und Pflegemanager sind unerlässlich, um Transaktion und Betrieb rechtssicher zu gestalten.
FAQ
1. Welche Voraussetzungen gelten für den Kauf eines Pflegeheims?
Erforderlich sind Betriebsgenehmigung, Pflegeerlaubnis, Qualitätsnachweis und fachlich qualifiziertes Personal.
2. Wie wird der Wert eines Pflegeheims ermittelt?
Über das Ertragswertverfahren unter Einbezug von Auslastung, Pflegesatz und Personalkosten.
3. Welche Kosten entstehen beim Pflegeheimkauf?
Kaufpreis, Notar, Gutachten, Sanierungskosten, Rücklagen für Personal und Modernisierung.
4. Welche Auflagen müssen Pflegeheime erfüllen?
Vorgaben aus SGB XI, Landesheimgesetzen, Hygiene- und Arbeitsschutzvorschriften.