Ein Tankstelle kaufen gilt als klassisches Investment mit stabilen Cashflows – doch rechtlich, technisch und wirtschaftlich zählt die Branche zu den anspruchsvollsten.
Wer in den Kraftstoffhandel einsteigt, übernimmt mehr als Zapfsäulen und Grundstück: Es geht um Genehmigungen, Altlasten, Margensteuerung und langfristige Standortbindung.
Dieser Leitfaden zeigt, worauf Käufer achten müssen, um eine Investition von Kapital in eine Tankstelle rechtssicher, profitabel und nachhaltig zu gestalten.
1. Marktsituation: Chancen im Wandel
Der Tankstellenmarkt verändert sich durch Elektromobilität, alternative Kraftstoffe und Nachhaltigkeitsvorgaben.
Ein Tankstelle kaufen bleibt dennoch attraktiv, wenn Käufer strategisch handeln:
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stabile Grundumsätze durch Shop- und Gastronomiegeschäft,
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steigende Margen bei Service- und Waschgeschäft,
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optionale E-Ladepunkte als Zukunftsinvestition,
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planbare Renditen durch langfristige Pacht- oder Betreiberverträge.
Wichtig ist die Standortanalyse – Zufahrtslage, Verkehrsfrequenz und Konkurrenzdichte bestimmen maßgeblich den Unternehmenswert.
2. Unternehmensbewertung und Ertragswert
Die Unternehmensbewertung einer Tankstelle folgt meist dem Ertragswertverfahren (§ 199 BewG).
Entscheidend sind:
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Umsatzstruktur (Kraftstoff, Shop, Service),
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Deckungsbeiträge und Fixkosten,
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langfristige Lieferverträge mit Mineralölgesellschaften,
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Pacht- oder Eigentumsmodell,
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Modernisierungsbedarf nach Wasser- und Umweltrecht.
Die Bewertung sollte auch Risiken aus Altlasten berücksichtigen (z. B. Leckagen – § 324 HGB).
Ein realistischer Ertragswert liegt – je nach Lage – zwischen dem 4- und 8-fachen Jahresgewinn.
3. Rechtliche Rahmenbedingungen & Umweltrecht
Beim Tankstelle kaufen gelten strenge Vorschriften:
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BImSchG-Genehmigung (Betriebserlaubnis für Anlagen mit wassergefährdenden Stoffen),
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AwSV-Nachweis (Anlagenverordnung Wasser),
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Boden- und Grundwasserschutz (§§ 324 ff. HGB),
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Umweltauflagen der Landesbehörden,
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Einhaltung der TA Luft und Gefahrstoffverordnung.
Vor jedem Erwerb ist eine technische Due Diligence Pflicht, um Umweltrisiken und Sanierungspflichten zu erkennen.
Wer als Käufer Altlasten übernimmt, haftet nach § 4 BBodSchG gesamtschuldnerisch – eine juristische Prüfung ist daher unerlässlich.
4. Finanzierung & Investition von Kapital
Der Kapitalbedarf variiert zwischen 300 000 € und 1,5 Mio € – abhängig von Standort, Marke und Modernisierungsaufwand.
Mögliche Finanzierungswege:
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Bankdarlehen mit Grundpfandrecht,
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Leasingmodelle für Technik und Tankanlagen,
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Beteiligung durch Energiepartner oder Franchisegeber,
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Förderprogramme für E-Mobilität (KfW 441 – Ladeinfrastruktur).
Eine solide Finanzierungsstruktur kombiniert Eigenkapital mit langfristiger Liquiditätsplanung, um Renditen von 6 – 10 % zu sichern.
5. Standortanalyse & Genehmigungen
Die Standortanalyse umfasst:
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Verkehrsaufkommen und Zufahrtsrecht,
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Entfernung zu Autobahnen und Konkurrenz,
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Flächennutzung und Bebauungsplan,
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Bodenbeschaffenheit (Altlastenprüfung).
Vor Vertragsunterzeichnung ist zu prüfen, ob alle Lizenzen und Betriebserlaubnisse übertragbar sind.
Ein notariell beglaubigter Asset Deal empfiehlt sich, wenn Grundstück, Gebäude und Technik einzeln übertragen werden – beim Share Deal hingegen die Gesellschaftsanteile.
6. Betriebsführung & Renditesteuerung
Die Rendite einer Tankstelle hängt von:
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Margensteuerung bei Kraftstoffen (durchschnittlich 3–6 Cent pro Liter),
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Shop- und Gastroerlösen,
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Personalkostenquote (< 30 %),
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Energiekostenmanagement,
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Verträgen mit Mineralölgesellschaften,
ab.
Käufer sollten über Kennzahlen wie EBIT-Marge, Cashflow und Energieeffizienz den Break-Even berechnen.
Ein professionelles Controlling ermöglicht es, operative Risiken frühzeitig zu erkennen und die Rendite gezielt zu steuern.
7. Umweltauflagen & Modernisierungspflicht
Viele Tankstellen müssen Umweltauflagen erfüllen, z. B. Dichtheitsprüfungen, Abscheideranlagen, Lecküberwachungssysteme.
Umbauten nach § 62 AwSV und § 19 WHG erfordern Genehmigungen.
Ein Tankstelle kaufen ohne aktuelle Prüfberichte kann hohe Folgekosten verursachen.
Deshalb: technische Gutachten beilegen und Rückstellungen im Kaufvertrag regeln (§ 249 HGB).
8. Rechtliche Absicherung beim Kauf
Beim Kaufvertrag sind folgende Punkte zentral:
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Haftungsausschluss präzise formulieren,
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Altlasten- und Umweltklauseln einfügen,
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Liefer- und Franchiseverträge übernehmen (§ 415 BGB),
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notarielle Beurkundung (bei Grundstückserwerb Pflicht).
Ein erfahrener M&A-Rechtsanwalt prüft, ob alle Pflichten aus Arbeits-, Energie- und Umweltrecht rechtskonform übertragen werden.
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Juristische Schlussbewertung
Ein Tankstelle kaufen verbindet betriebswirtschaftliche Chancen mit erheblichen regulatorischen Anforderungen.
Nur durch präzise Unternehmensbewertung, klare Standortanalyse und juristische Prüfung von Umweltrecht und Lizenzen kann eine Transaktion rechtssicher gestaltet werden.
Mit fundierter Beratung durch M&A-Experten, Ingenieure und Umweltjuristen entsteht aus einer Pacht- oder Kauftransaktion eine nachhaltige Investition von Kapital mit stabiler Rendite.
FAQ
1. Welche Genehmigungen braucht man, um eine Tankstelle zu kaufen?
Erforderlich sind BImSchG-Genehmigung, AwSV-Nachweis und Betriebserlaubnis nach Landesrecht.
2. Wie finanziert man eine Tankstellenübernahme?
Über Bankdarlehen, Leasing, Förderprogramme und Beteiligungskapital.
3. Welche Risiken bestehen beim Kauf einer Tankstelle?
Altlasten, Umweltauflagen, schwache Margen und fehlende Standortfrequenz.
4. Wie berechnet man den Ertragswert einer Tankstelle?
Über das Ertragswertverfahren (§ 199 BewG) basierend auf Jahresgewinn und Fixkostenquote.